Már rég nem kétmilliós város, kiürülőben Budapest

Elavultak és drágák a budapesti lakások, ezért a fővárosi vezetés előrejelzése szerint egyre inkább az agglomerációba költöznek a lakosok. A belvárosban még drámaibb a lakosságcsökkenés, a megfizethetőség jegyében egyre kijjebb költöznek az emberek, sok esetben meg sem állnak a külső kerületekig, és egyre többen lépik át a főváros határait – hangzott el a fővárosi vezetés által szervezett budapesti lakhatási helyzetről képet adó konferencián.

Ennek köszönhetően Budapest negatív spirálban van, ami a népességváltozást illeti. A jelenlegi ütem mellett 2051-re kiegyenlítődik a budapesti és az agglomerációs lakosságszám. A Fővárosi Önkormányzat új kezdeményezése, az Otthon Budapesten adatai szerint

• a főváros 1990-ben 2 018 035 lakossal rendelkezett, ami 2021-re 1 706 851 főre csökkent. Míg 2051-re 1 527 000 főre csökkenhet.
• Ugyanez a vizsgálat az agglomerációban az alábbiak szerint alakult: 1990-ben 569 732, míg 2021-ben 902 896 fő élt a főváros közvetlen vonzáskörzetében, 2051-re 1 444 000 fős lakosságot prognosztizálnak.

Jól látható, hogy a főváros és az agglomeráció lakossága 2051-re összességében közel 3 millió fő lehet. A városiasodás folyamata tovább erősödhet, ezáltal még kritikusabb kérdés a lakhatási szegénység felszámolása és a megfelelő lakhatás biztosítás állami és piaci eszközökkel egyaránt. Jelenleg a budapesti – de általánosságban a teljes hazai – lakosság a megfizethetőségi deficitek mellett a biztonságérzet, a lakhatási biztonság hiányával szembesül. Márpedig a biztonságos lakhatás, a saját otthon mint bázis érzése továbbra is domináns honfitársaink körében, függetlenül az adott egyén vagy család társadalmi, jövedelmi helyzetétől.

Világokat választ el a Duna fővárosi szakasza

A budapesti kerületek között jelentős eltérések mutatkoznak mind a várható élettartam, mind a szociális problémák tekintetében – mintha két külön kontinens feküdne a Duna két oldalán. Talán nem meglepő, hogy a várható élettartam a budai kerületekben a legmagasabb, míg a szociális problémák mérőszámai ezzel ellentétesen alakulnak. Beszédes adat, hogy a budapesti várható élettartam öt évvel alacsonyabb a nyugat-európai nagyvárosokhoz képest. Szintén nem okoz akkora meglepetést, hogy a VIII. kerületet sújtják leginkább a mindennapi életet negatívan befolyásoló szociális problémák, míg a budai kerületekben a legkevésbé.

Továbbra is álom a megfizethető lakhatás

A lakhatási nehézségeket – amiről korábban az Index is több ízben értekezett – jól szemlélteti, hogy az elmúlt 10 évben a lakásárak a lakosság jövedelménél jóval nagyobb mértékben emelkedtek. A velünk élő lakhatási válságot hűen igazolja többek között az alábbi adat: az ingatlan.com felmérése szerint az átlagos budapesti bérleti díj 270 ezer forint körül mozog, és nincs messze a 300 ezres határ. Ugyanakkor a Központi Statisztikai Hivatal szerinti átlagjövedelem 417 100 forint, ráadásul amennyiben az általános jövedelemszintről jóval valósabb képet festő mediánkereseteket vesszük alapul – ami 340 700 ezer forint –, még drámaibb a helyzet, amin az sem javít sokat, ha a budapesti nettó átlagfizetést vesszük számításba, ami a KSH szerint 467 286 forint volt 2023-ban. Ehhez még hozzájön, hogy a hazai bérszínvonalhoz viszonyítva európai összehasonlításban is kiemelkedően magasak a budapesti bérleti díjak.

A bérlakáspiacot, a bérleti díjakat a kereslet, valamint a bérváltozás mozgatja. Az albérletek folyamatos drágulása leginkább a magas keresletnek köszönhető. Egyre többen szorulnak ki a hitelből történő lakásvásárlási piacról, egy adásvételhez szükséges saját forrással pedig még kevesebben rendelkeznek, a legtöbbeknek a hitelfelvételhez szükséges önerő összegyűjtése komoly fejtörést okoz, vagy egyenesen lehetetlen.

A lakhatási válság csökkentése érdekében ezért is van szükség megfizethetőségre törekvő politikai szándékra. Ahogy az energiaszegénység visszaszorítása is elengedhetetlen – az ingatlanok megfelelő, hatékony fűtése-hűtése –, ami része a klímapolitika mindennapi életünket meghatározó aspektusainak kezelésének, hiszen az épületek nagy szeletet hasítanak ki a károsanyag-kibocsátási tortából.

Az Otthon Budapesten stratégiai program keretében 2029-ig – uniós forrásból – mintegy 21,8 milliárd forintot fordítanak olyan lakásügyi projektekre, mint többek között az energiaszegénység enyhítése a szilárd tüzelésű háztartások átállításával – ami a klímapolitikai intézkedések egyik legfontosabb eleme –, az önkormányzati lakásállomány felújítása, bővítése, lakásügynökségi modell kialakítása, valamint lakhatási garanciák kidolgozása. A Budapesti Klímaügynökség pedig – többek között – 10 milliárd forintos panel- és társasház-felújítási programot indít. A revitalizációra égető szükség is van, hiszen

Az ingatlanok nagy része az utcát fűti

Budapesten található az ország háztartásainak egynegyede, mégis kevés forrás jut a fővárosi ingatlanok korszerűsítésére. A budapesti ingatlanok 56 százaléka energetikai szempontból nem üti meg a 21. századi minimális elvárásokat. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ezen rossz állapotban lévő lakások hővesztesége óriási, köznyelvi megfogalmazás szerint az utcát fűtik. Nagy problémát jelent, hogy a fővárosi otthonok nagy része továbbra is szilárd tüzelésű háztartás. Az Index nemrég beszámolt a magyarországi ingatlanok energiahatékonyságát vizsgáló, túl sok örömre okot nem adó felmérés eredményeiről.

Jól szemlélteti a hazai lakóingatlanok állapotának nem túl fényes helyzetét, hogy az ingatlanok kétharmada 1980 előtt épült, ebből kifolyólag sok szempontból korszerűtlennek bizonyul. 2050-ig országszerte évi 130 ezer lakóingatlan mélyfelújítását kellene elvégezni az uniós dekarbonizációs célok elérése érdekében, ami a teljes budapesti házmennyiséggel megegyezik. Bár az olyan állami projektek, mint a júniusban induló otthonfelújítási támogatás 2.0 segíthet az energiahatékonyság növelésében, ám gyakori kritika, hogy ezen támogatások elkerülik a leginkább rászoruló társadalmi rétegeket.

Szent tehénként kezelt magántulajdon

A lakhatási válság enyhítésének egyik alappillére lehet a szociális alapú bérlakásprogram önkormányzati és állami szerepvállalással. Az Index még tavaly nyáron írt arról iparági forrásokra hivatkozva, hogy egy lakhatási válságot enyhítő bérlakásprogramot készít elő a kormány több minisztérium együttes munkájával. Arról, hogy ez a projekt azóta hol tart, nincs további információ.

A rendszerváltás óta jelentősen megcsappant az önkormányzati tulajdonú ingatlanok száma. Mindez a társadalom széles rétegeit érintő megfizethetőségi probléma egyik indikátora, akár a hajléktalanná válás veszélyét is magában hordozza.

A Nemzetközi Valutaalap (IMF) egy rövid, illetve egy középtávú megoldást vázolt fel a bérleti szektor megfizethetőségére.

• Rövid távú megoldás lehet lakbértámogatási vagy épp lakbérkontroll alkalmazása a magánbérleti rendszer szabályozása mellett. Előnye, hogy gyorsan bevezethető, hátránya, hogy hosszabb távon árfelhajtó hatása lehet.
• Középtávú megoldást jelenthet a meglévő ingatlanállomány jobb hasznosítása. Ennek eszköze lehet az üres lakásokra kivetett adó, a rövid távú hasznosítás, illetve a külföldi állampolgárok lakásvásárlásának korlátozása. Ahogy szintén megoldás lehet a bérleti szektor bővítése a szociális bérlakások számának említett növelésével, célzott bérlakásfejlesztési támogatásokkal, az üres telkek megadóztatásával, az építési és engedélyezési szabályok racionalizálásával. Mindez azonban lassabb és költségesebb folyamat.

Egyesek szerint megoldás lehet, míg mások szkeptikusak a hibrid bérlakáspiac bevezetésével, vagyis a magántulajdonú ingatlanok bérlakásprogramba történő bevonásával kapcsolatban.

Magyarországon nem alakult ki egy erős fizetőképes középosztály, amely képes gondoskodni a lakhatásáról, ami gazdag táptalajt biztosított a lakhatási válság elburjánzásához. A bérlakások ugyanakkor dehonesztáló jelentőséggel bírnak a közép-európai régióban, a társadalmi lecsúszás egyik szinonimájaként jelölik meg, míg a saját tulajdon „szent tehénként” jelenik meg a köztudatban. Ezzel ellentétben Nyugat-Európában a bérlakáspiac szabályozása, elfogadottsága jóval magasabb szintet képvisel, ezáltal az otthon hozzáférhetősége, biztonsága jelentősebb.

A Periféria Központ felmérése ugyanakkor némiképp árnyalja a saját tulajdonhoz való ragaszkodást, mondván: megfelelő piaci és jogi feltételek mellett a budapestiek százezrei elégednének meg bérlakással.

A magyar állami intézkedések ugyanakkor a saját tulajdon megszerzése felé terelik a lakosságot. Alapvetően azonban a piac irányítja a lakhatást, ami azonban kevés esetben veszi figyelembe, hogy a lakhatás társadalmi szükséglet, aminek vannak szociális aspektusai is.

Az olcsó energia rákfenéje

Nehezíti a korszerűsítést, hogy a Városkutatás Kft. felmérése szerint felújítási nihil uralkodik a magyar társadalomban: a lakosság 70-80 százaléka teljesen passzív a korszerűsítések terén, inkább a tehetősebb réteg tenné szebbé, kényelmesebbé otthonát. Bár nem említették, de célszerű hozzátenni, hogy a közömbösség nagyrészt a háztartások forráshiányához is visszavezethető.

Érdekes összefüggésre mutatott rá a Magyar Napelem és Napkollektor Szövetség elnöke. Kiss Ernő szerint

A rezsicsökkentés 2022 nyarán történt részleges kivezetése főként a régi, energiahatékonytalan családi házakban élőket hozta nehéz helyzetbe. Egy ilyen otthonban akár 5-8-szorosára ugrott a rezsiszámla, amire az érintettek jellemzően úgy reagáltak, hogy kevesebbet fűtöttek. A rezsicsökkentés miatti olcsó energia-hozzáférhetőség azonban késleltette az olyan, egyébként égetően szükséges korszerűsítéseket, amelyek hiánya egy recessziós, energiaválságos időszakban igencsak fejbevágóan köszön vissza.

Ha a rezsicsökkentésre szánt összeget megújuló energiaforrások létesítésére fordították volna, ma minden magyar családnak lehetne ilyen energiaforrása, ami önmagában felér egy rezsicsökkentéssel. A rezsicsökkentés politikai hasznához nem fér kétség, de rövid távú gondolkodásra sarkallja a családokat, ami hosszú távon visszaüt, ahogy azt látjuk is

– jegyezte meg Kiss Ernő.

A szakértők az otthonfelújítási programmal kapcsolatban megjegyezték: a hazai ingatlanok teljes felújításért kiáltanak. A korszerű szigetelés mellett többek között nyílászárócserére is szükség van. Kiss Ernő sérelmezi, hogy a támogatási programban nem kaptak szerepet a megújuló energiaforrások, ellenben a konvektorcserét tartalmazza, ami az egyik legkorszerűtlenebb fűtési mód. „Politikai döntés helyett a szakmaiság előtérbe kerülése volna szükséges.”

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)